氪记2019房产,空间里难念的生意经3

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年，空间领域的机遇与挑战并存。中国房地产正从买卖逻辑向存量运营逻辑转变，这是一个很大的时代机遇，空间的激活与运营成为新时期的新主题；同时随着经济增速放缓，效率的重要性凸显，技术和数据带来的智能化成为这个时期的新动能。基于中国巨大的房产数量和人口数量，空间里的商业模式往往拥有很大的想象空间，不过在现实中，生意并不那么好做。在居住领域，年青客、蛋壳、自如等头部玩家走向退出阶段，但中小公寓却频繁“爆雷”；单体酒店经历了OYO与OTA的争夺战，不过模式备受质疑；年城市民宿稳定增长，而度假民宿需求萎缩，出现了创新的绝对会员制模式。在办公领域，写字楼空置率持续上升，预计还会有几年的低潮期；更坏的消息是，共享办公鼻祖WeWork成为年最悲惨的独角兽，上市折戟、估值缩水超过80%，整个联合办公行业都受到影响。在商业领域，购物中心竞争加剧，更加重视数字化运营；从OYO处得到启发，小店的整合与翻新也成为年全新的商业模式。更重要的是，空间的数据化产业开启，线下商业空间的价值正在被重构。今天这篇年度房产复盘中，36氪将从居住、办公和商业三个领域来挖掘行业的变量，并从中找到10条有趣的观察。新居住1、长租公寓进入洗牌期，马太效应加剧年长租公寓市场非常冷。行业遭遇洗牌，蛋壳公寓并购爱上租，麦家公寓并购寓见，安歆集团并购如家旗下逗号公寓，然而还有更多的中小公寓无人接手。据业内不完全统计，年全国“爆雷”的长租公寓已经有25家。并购、破产、跑路的背后，反映了长租公寓包租模式的局限性和有限的盈利能力。另一方面，长租公寓的头部玩家走向退出阶段，青客、蛋壳、自如等头部玩家相继赴美上市。不过从披露的财报来看，公寓寻求上市更多是为了资金以谋求发展，盈利难的问题仍未得到解决。分散式公寓具有非常高的运营门槛，预计年行业洗牌仍会继续，分散式公寓市场会越来越集中，市场资源更加聚焦到头部企业。而集中式公寓可能会越来越分散。参考日本、美国等成熟的公寓市场，头部公司大约占20%的市场份额，剩余80%左右是本地中小职业房东。未来，中国也会出现更多区域属性更强、定位更细分的小而美的公司。2、公寓运营管理成为稀缺能力，细分产品越来越成熟不过公寓的长期发展前景毋庸置疑：大方向上来说，国家鼓励租售并举，出台多项政策推动租房市场发展；从需求来看，新一代人群对居住产品的追求在提高，居住空间的升级趋势不可逆；从供给来看，受开发商进场和“非住转租”等政策的影响，租赁住宅用地的释放会越来越多。目前行业从“风口”回归冷静期，公寓运营商开始真正

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