法律数据实验室
根据吉林省统计局公布的《吉林省年国民经济和社会发展统计公报》,年全年完成房地产开发投资.24亿元，比上年下降10.3%。本年房屋竣工面积.40万平方米，下降18.2%；商品房销售面积.85万平方米，下降5.7%。其中，销售住宅面积.82万平方米，下降6.0%。以上数据说明年吉林省房地产市场整体出现回落，但房地产相关诉讼案件却有增无减。仅以房屋买卖、建设工程施工、房屋拆迁等17类典型案由为例，通过把手案例数据库，筛选到年共有上线裁判文书份，年共有裁判文书份。一吉林省典型房地产纠纷诉讼案件管辖分布情况上图可以看出吉林省房地产典型案件主要集中在长春、延边、四平、吉林、通化（Top5）。影响案件数量的首要因素是房地产开发的规模。根据不动产专属管辖原则,房屋买卖合同纠纷、土地使用权转让合同纠纷、拆迁安置补偿合同纠纷由不动产所在地，即房地产开发地法院管辖；《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》明确：“建设工程施工合同纠纷，按照不动产纠纷确定管辖”；另根据最高人民法院曾发出的指定管辖通知，房地产开发合同纠纷或者合资、合作开发房地产合同纠纷也适用不动产的专属管辖。因此，可以说一个地区的房地产开发规模影响着该地区房地产相关案件数量。二房屋买卖与建设工程施工合同纠纷案占比较高房屋买卖合同纠纷案件裁判文书占裁判文书总量的47.0%,建设施工合同纠纷案件裁判文书占裁判文书总量的19.4%,两种案由约占案件总量的3/4。其次是建设工程原材料买卖合同纠纷（10.0%）、拆迁安置补偿合同纠纷（9.0%）、劳务合同纠纷（4.8%）、财产损害纠纷（4.3%）,其他类纠纷相对较少。三中级和高级法院的审理压力较大从统计数据来看，此类诉讼案件中，63.6%的案件由基层法院审理，27.1%的案件由中级法院审理，8.3%的案件由吉林省高院审理。虽然审判压力主要集中在基层法院，但房地产典型案件涉及的案件标的额普遍偏大，受其影响中级法院和省高院审理案件也偏多。四提起上诉和再审的案件数量较多在检索出的裁判文书中，一审案件共份，占案件总数的67.3%；二审案件共份，占案件总数的24.4%，再审案件裁判文书占总量的8.3%。二审案件、再审案件的比例明显高于吉林省普通合同纠纷案件的平均值,说明房地产案件较其他案件相比具有一定的复杂性。五有大量案件进入执行程序通过数据统计，吉林省房地产典型案件中共有份执行裁定书，其中房地产或建筑公司作为被执行人的执行裁定书有份，占执行案件总量的86%，可见部分房地产公司和建筑公司在履行判决上缺乏主动性，大量的案件判决需要强制执行措施得以履行，增加了原告的诉累和受案法院的执行压力，也破坏了房地产行业整体的守法形象。六国内知名房企在吉林省的诉讼案件情况我们对《中国房地产开发企业强榜单》上前20名的地产公司进行名称关键字匹配检索，结果显示-年万科、恒大、绿地、保利、中海、华润、万达等知名房企在吉林省内的诉讼案件(不包含物业纠纷和撤诉案件)数量均控制在个位数以内,且和解撤诉的案件较多，反映出知名房企在合同履行与诉讼风险控制方面做的相对较好。七吉林省—年房地产公司诉讼量top5通过案件搜索，发现个别房地产开发企业诉讼案件数量比较多：八涉及招投标（合同效力）问题的案件情况分析本文共检索到与工程招投标有关的建设工程施工合同纠纷案件12件。建筑公司主张招标程序违法、合同无效的有3件；房地产公司主张因招标行为违法而合同无效的有2件，主张因承包人不具备资质而合同无效的有1件；14起案件中法院认定施工合同无效的案件有9件。法院认定施工合同无效的情形有:1.应招标的工程未经招标而直接签订施工合同2.先施工或先签订施工合同，后补办招标手续3.实际施工人无施工资质而借用他人资质签订施工合同。九涉及工程转包、分包问题的案件情况分析建筑公司作为当事人的份建设工程施工合同纠纷裁判文书中，涉及工程转包、分包争议的有97份(判决79；裁定18)，占建设施工合同纠纷案件的17.4%。但实际上，这一比例应该更高，因为施工单位将小块工程发包给个体包工头时，很少签订施工合同，大量案件以欠款纠纷为案由进入诉讼程序。从判决情况看，法院认定转包、分包或施工合同无效的案件有61件，认定无效的主要情形是:中标的承包人本身不参与建设，全部转包或肢解分包给没有资质的施工人，而主要法律依据是:《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条:没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义的，认定合同无效。这说明，我省建筑行业仍存在很多不具备施工资质的施工人，借用资质或者挂靠其他单位从事建筑施工，而这种情况作为一种“常见现象”长期、大量存在着。本文通过案件整理和数据分析，发现吉林省房地产市场仍有很多不规范的开发和建设行为，违规招标、违法分包、转包、借用资质、不合格工程、恶意拖欠工程款、违规销售商品房等问题普遍存在，这是前期房地产行业过快发展留下的隐疾，也是出现大量诉讼案件的“症结”所在。房地产业的发展对于经济发展及民生发展起着举足轻重的作用，买房是普通老百姓眼中的大事，房地产诉讼案件在占用司法资源的同时，也关系到老百姓的切身利益。因此，有必要在现有的管理体制下，建立更科学、更有效的管理机制，充分发挥政府的监管职能，治理市场乱象改善市场环境，保障市场健康有序平稳发展。作者
姜雪数据来源
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