吉林会计圈

为了最大限度地解决营改增以后房地产企业涉税最困惑的实战问题，指导房地产企业依据营改增政策的新要求重新进行业务流程再造，合理地进行纳税筹划，吉林会计圈面向广大微友征询房地产企业税收筹划的精典案例,欢迎广大微友积极参与。

项目背景：

房地产企业连续多年被国家税务总局列为税务专项检查的重点行业,每年被查处的偷税金额之巨大,令人触目惊心;房地产企业涉及税种多达两位数之多,税制颇为复杂,综合税负高达25%-30%.

房地产企业的纳税决不是一个简单的问题，复杂的流程、多元化的业务、密集的资金链条、冗长的开发周期使税收渗透进房地产开发的每一流程和环节。

随着《中华人民共和国企业所得税法》的颁布、营改增政策的全面推进，我国税收法规体系发生了很大的变化。与此同时，国家还出台了许多针对房地产企业的税收政策。面对如此复杂的涉税环境，纳税成为房地产企业及其财务人员最为多疼的问题。

房地产企业主要涉及的税种：

增值税、企业所得税、土地增值税、房产税、契税、城镇土地使用税、耕地占用税、印花税、城建税与教育费附加、个人所得税

房地产开发流程八步曲：

房地产开发公司的设立、

房地产开发项目的立项和可行性研究、

房地产开发项目的规划设计和市政配套、

房地产开发项目土地使用权的取得、

房地产开发项目的拆迁安置、

房地产开发项目的开工、建设、竣工阶段、

房地产开发项目的经营阶段、

房地产开发项目的物业管理阶段。

房地产企业税务风险表现举例

房地产企业税务风险表现举例

1

销售收入长期挂入往来，或隐匿、或不作/不及时入账，或直接冲开发成本

2

分解售房款收入或将部分款项开具收据隐匿收入

3

私建违建阁楼、车库、仓库，对外销售使用权开具收款收据，隐匿收入

4

价外收费等按合同约定应计入房产总值的未按规定合并收入。多以代收费用的形式挂往来账户；或者在代建工程、提供劳务过程中节约的材料、报废工程和产品的材料等留归企业所有，不确认实现收入。

5

无正当理由，以明显偏低价格将商品房销售给公司股东及相关联企业、个人

6

产品已完工或者已经投入使用，预收款不及时结转销售，不按完工产品进行税务处理，仍按预征率缴纳所得税

7

整体转让“楼花”不作收入。即开发商将部分楼的开发权整体转让给其他具有开发资质的企业，按照约定收取转让费，却不按规定作收入，而挂往来账。

8

以房抵工程款、以房抵广告费、以房抵银行贷款利息、以动迁补偿费抵顶购房款等业务，不记收入。

9

以房换地、以地换房业务未按非货币交易准则进行处理。

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